Birkaç yıl önce “Avrupa’da ev al, oturum al” cümlesi neredeyse her ülke için geçerliydi. Bugün tablo çok farklı. İrlanda ve İspanya programlarını kapattı, Portekiz gayrimenkul seçeneğini kaldırdı, Yunanistan tutarları iki katına çıkardı. Yatırım yoluyla Avrupa’da oturum almak hâlâ mümkün, ama doğru ülkeyi ve doğru yatırım aracını seçmek her zamankinden daha önemli
Bu rehberde 2026 itibarıyla açık olan golden visa programlarını, yatırım tutarlarını, kapanan programları ve “Avrupa vatandaşlığı” konusundaki yanlış bilinenleri bir araya getirdik
Golden visa nedir?
Golden visa, belirli bir tutarda yatırım yapan yabancılara ve ailelerine verilen oturum izninin genel adı. Yatırım gayrimenkul, devlet tahvili, yatırım fonu, şirket sermayesi ya da banka mevduatı şeklinde olabiliyor. Çoğu programda ülkede yaşama zorunluluğu yok ya da çok düşük. Oturum izni sahibi, Schengen bölgesinde 180 günde 90 güne kadar vizesiz seyahat edebiliyor
Golden visa bir vatandaşlık programı değil. Vatandaşlık ancak ülkenin genel kurallarına göre, yıllar süren yasal ikamet ve genellikle dil ile entegrasyon şartlarından sonra mümkün
2026’da açık olan Avrupa golden visa programları
| Ülke | Asgari yatırım | Yatırım türü | Yaşama şartı |
|---|---|---|---|
| Yunanistan | 250.000 € / 400.000 € / 800.000 € | Gayrimenkul, fon, mevduat | Yok |
| Portekiz | 500.000 € | Yatırım fonu, şirket, bilim ve kültür | Yılda ortalama 7 gün |
| Malta | Gayrimenkul ve devlet katkısı | Kalıcı oturum programı | Düşük |
| Letonya | Yaklaşık 250.000 € | Gayrimenkul, şirket | Düşük |
| Macaristan | 250.000 € fon / 500.000 € gayrimenkul | Misafir yatırımcı programı | Düşük |
Tutarlar asgari eşikleri gösteriyor. Devlet harçları, avukat ücretleri ve vergiler genellikle yatırım tutarının yüzde 5 ile 10’u arasında ek maliyet çıkarıyor
Yunanistan golden visa
Türk yatırımcıların en çok ilgi gösterdiği program hâlâ Yunanistan. 2024’te yapılan değişiklikle Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü geçen adalarda asgari tutar 800.000 euroya, diğer bölgelerde 400.000 euroya çıktı. Ticari binayı konuta dönüştürme ve tescilli yapı restorasyonunda 250.000 euroluk seçenek devam ediyor. Tüm ayrıntılar Yunanistan golden visa yazımızda
Portekiz golden visa
Portekiz’de gayrimenkul alarak golden visa başvurusu 2023’te sona erdi. Program bugün ağırlıklı olarak 500.000 euroluk yatırım fonlarıyla devam ediyor. Güncel seçenekleri Portekiz golden visa yazımızda, yatırım dışındaki oturum yollarını ise Portekiz oturum izni rehberimizde anlattık
2026’da yürürlüğe giren yeni vatandaşlık yasasıyla Portekiz’de vatandaşlık için gereken süre çoğu yabancı için 5 yıldan 10 yıla çıktı. Bu değişiklik, Portekiz’i “beş yılda AB pasaportu” için seçen yatırımcıların hesabını değiştirdi
Kapanan veya daralan programlar
- İspanya: Golden visa programı Nisan 2025’te tamamen kaldırıldı. Diğer oturum yollarını İspanya yatırım oturumu yazımızda ele aldık
- İrlanda: Yatırımcı programı 2023’te kapandı
- Bulgaristan: Yatırım yoluyla vatandaşlık 2022’de kaldırıldı, yatırım yoluyla oturum ise sınırlı biçimde devam ediyor. Ayrıntılar Bulgaristan oturum izni yazımızda
- Kıbrıs: Vatandaşlık programı 2020’de kapandı, kalıcı oturum programı daha sıkı şartlarla sürüyor
Avrupa vatandaşlığı yatırımla alınabilir mi?
Kısa cevap: artık pratikte hayır. Avrupa’da yatırım karşılığı doğrudan vatandaşlık veren son program Malta’nındı. Avrupa Birliği Adalet Divanı, Nisan 2025’te verdiği kararla bu programın AB hukukuna aykırı olduğuna hükmetti. Bugün Avrupa vatandaşlığına giden yol, golden visa ya da başka bir oturum izniyle başlayıp ülkenin vatandaşlık süresini doldurmaktan geçiyor
| Ülke | Vatandaşlık için genel ikamet süresi |
|---|---|
| Almanya | 5 yıl |
| Yunanistan | 7 yıl |
| Portekiz | 10 yıl (AB ve Portekizce konuşulan ülke vatandaşları için 7 yıl) |
| İtalya | 10 yıl |
Golden visa programlarında yaşama şartı olmadığı için, vatandaşlık başvurusunda fiili ikamet ve entegrasyon şartları çoğu zaman ayrıca değerlendiriliyor. Vatandaşlık hedefiniz varsa bunu baştan planlamak gerekiyor
Golden visa mı, başka bir oturum yolu mu?
Golden visa, yatırım gücü olan ve Avrupa’da yaşamak zorunda kalmadan bir “B planı” isteyenler için uygun. Avrupa’ya taşınıp orada çalışmak isteyenler için ise AB Mavi Kart ya da ülkelerin pasif gelir vizeleri çok daha düşük maliyetli. Avrupa dışında bir seçenek arayanlar için BAE golden visa da sık karşılaştırılan bir alternatif
Golden visa seçerken dikkat edilmesi gerekenler
- Yatırımın kaç yıl tutulması gerektiği ve çıkış koşulları
- Kısa dönem kiralama yasağı gibi gayrimenkul kısıtlamaları
- Ailenin hangi üyelerinin programa dahil edilebildiği
- Yenileme sıklığı ve yenilemede aranan şartlar
- Vergi mukimliği ve Türkiye’deki vergi yükümlülükleri
- Fonların lisansı, geçmiş performansı ve yönetim ücretleri
Golden visa’nın toplam maliyeti
İlanlarda görülen yatırım tutarı, toplam maliyetin yalnızca bir kısmı. Gayrimenkul yoluyla yapılan bir başvuruda bütçeye eklenmesi gereken kalemler şunlar
| Kalem | Yaklaşık oran veya tutar |
|---|---|
| Tapu devir vergisi veya KDV | Ülkeye göre yatırımın yüzde 3 ile 24’ü arası |
| Noter ve tapu tescil masrafları | Yaklaşık yüzde 1 ile 2 |
| Avukat ücreti | Yaklaşık yüzde 1 ile 2 |
| Devlet başvuru harçları | Kişi başı birkaç yüz eurodan birkaç bin euroya kadar |
| Yıllık emlak vergisi ve bakım | Mülke göre değişken |
Fon yoluyla yapılan yatırımlarda ise tapu masrafı yok, ama fonun giriş ve yönetim ücretleri ile yatırımın bağlı kalma süresi (genelde 5 ile 8 yıl) hesaba katılmalı
Golden visa ve vergi
Golden visa sahibi olmak, o ülkede otomatik olarak vergi mukimi olmak anlamına gelmiyor. Çoğu ülkede vergi mukimliği yılda 183 günden fazla kalış ya da yaşam merkezinin orada olmasıyla doğuyor. Ülkede yaşamayan bir golden visa sahibi genellikle yalnızca o ülkeden elde ettiği gelir (örneğin kira geliri) üzerinden vergilendiriliyor
Taşınmayı planlıyorsanız durum değişiyor. Türkiye ile ilgili ülke arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması, hangi gelirin nerede vergilendirileceğini belirliyor. Büyük bir yatırım öncesinde iki ülkenin vergi danışmanından görüş almak sağlıklı bir adım
Kimler için uygun, kimler için değil?
- Uygun: Türkiye’de yaşamaya devam edip ailesi için Avrupa’da güvence isteyenler, çocuklarının Avrupa’da okumasını planlayanlar, sık Schengen seyahati yapan iş insanları
- Uygun değil: Avrupa’da hemen çalışmaya başlamak isteyenler, yatırımı kısa sürede nakde çevirmesi gerekenler, birkaç yıl içinde vatandaşlık bekleyenler
Başvuru süreci genel olarak nasıl işliyor?
Programlar arasında farklar olsa da golden visa süreci çoğu ülkede benzer adımlardan oluşuyor
- Ülke ve yatırım aracının seçilmesi
- Vergi numarası alınması ve yerel banka hesabı açılması
- Yatırımın yapılması ve belgelenmesi
- Oturum başvurusu ve biyometrik işlemler
- Oturum kartının alınması ve yenileme takvimi
Adımların çoğu vekâletle yürütülebiliyor. Ancak parmak izi ve fotoğraf için en az bir kez ülkeye gitmek gerekiyor. Yatırımın kaynağını gösteren banka ve gelir belgeleri, kara para aklamayla mücadele kuralları nedeniyle her programda ayrıntılı inceleniyor
Golden visa yatırımları için Türkiye’den yurtdışına para transferi yapılırken bankaların istediği belgeler ve döviz mevzuatı da önceden kontrol edilmeli. Transferin kaynağı ve amacı açıkça belgelenmeli
Sıkça sorulan sorular
Avrupa’da en ucuz golden visa hangisi?
Asgari tutar olarak Yunanistan’ın 250.000 euroluk dönüşüm ve restorasyon seçeneği, Letonya ve Macaristan’ın fon seçeneği en düşük eşikler arasında. Ancak toplam maliyete harç, vergi ve yönetim ücretleri eklendiğinde fark daralıyor
Golden visa ile Avrupa’da çalışabilir miyim?
Ülkeye göre değişiyor. Portekiz’de golden visa sahipleri çalışabiliyor. Yunanistan’da ise golden visa tek başına bağımlı çalışma hakkı vermiyor, şirket yönetimi gibi faaliyetler ayrıca değerlendiriliyor
Golden visa ile Schengen’de serbestçe dolaşabilir miyim?
Evet, Schengen üyesi bir ülkenin oturum izni ile diğer Schengen ülkelerinde 180 günde 90 güne kadar vizesiz kalabilirsiniz. Ancak başka bir ülkede yaşama veya çalışma hakkı vermiyor
Golden visa başvurusu ne kadar sürer?
Yunanistan’da birkaç ay, Portekiz’de AIMA yoğunluğuna bağlı olarak bir yılı aşabiliyor. Başvuru belgesi alındıktan sonra karar beklenirken yasal kalış genelde mümkün
Golden visa ile çocuklarım Avrupa’da okuyabilir mi?
Evet. Programa dahil edilen çocuklar o ülkede devlet veya özel okullara kayıt olabiliyor. Üniversite aşamasında ise bazı ülkelerde yerel öğrenci harçlarından yararlanabiliyorlar
Karar vermeden önce
Golden visa kararı bir gayrimenkul alımından çok daha fazlası: ailenizin oturum hakkını, vergi durumunuzu ve ileride vatandaşlık olasılığını etkiliyor. Programların kuralları da son yıllarda sık değişti. Başvurudan önce güncel mevzuatı ve kendi hedefinizi yan yana koymak gerekiyor
Bütçenize ve hedefinize uygun ülkeyi birlikte değerlendirmek için göç danışmanlığı sayfamızdan ücretsiz görüşme talep edebilirsiniz. Yatırım yoluyla göç hizmetlerimizin tamamı için yatırım yoluyla göç sayfamıza göz atabilirsiniz
