Yunanistan golden visa, Türkiye’ye yakınlığı, kültürel benzerlik ve görece uygun fiyatlarıyla Türk yatırımcıların uzun süredir ilk tercihi. Ancak 2023 ve 2024’te yapılan iki büyük değişiklikle programın kuralları ciddi şekilde değişti. Bugün aynı tutarla birkaç yıl önce alınabilen daire, artık birçok bölgede yeterli değil
Bu yazıda 2026 itibarıyla geçerli yatırım tutarlarını, bölge ayrımını, aile haklarını ve golden visa dışındaki Yunanistan oturum izni seçeneklerini anlattık
Yunanistan golden visa tutarları 2026
| Bölge veya yatırım türü | Asgari tutar |
|---|---|
| Atika (Atina dahil), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü geçen adalar | 800.000 € |
| Yunanistan’ın diğer tüm bölgeleri | 400.000 € |
| Ticari binanın konuta dönüştürülmesi | 250.000 € |
| Tescilli tarihi yapının restorasyonu | 250.000 € |
400.000 ve 800.000 euroluk seçeneklerde yatırımın tek bir mülke yapılması ve mülkün en az 120 metrekare olması gerekiyor. Birden fazla küçük daireyi birleştirerek eşiğe ulaşmak artık mümkün değil
Kısa dönem kiralama yasağı
Golden visa ile alınan mülkler Airbnb gibi platformlarda kısa dönem kiraya verilemiyor. Uzun dönem kiralama ise serbest. Bu kural, mülkü turistik getiri için almayı düşünen yatırımcıların hesaplarını değiştiren en önemli maddelerden biri. Kurala uymamak ağır para cezası ve oturum izninin iptali sonucunu doğurabiliyor
Gayrimenkul dışındaki yatırım seçenekleri
Yunanistan golden visa yalnızca ev alımıyla sınırlı değil. Gayrimenkul dışındaki başlıca yollar şunlar
- Yunan bankasında 500.000 euro vadeli mevduat
- Yunan devlet tahvillerine 500.000 euro yatırım
- Yunanistan’da faaliyet gösteren şirketlere veya yatırım fonlarına sermaye yatırımı
Bu seçenekler mülk yönetimi istemeyen yatırımcılar için daha pratik, ancak tutarlar gayrimenkule göre daha yüksek
Golden visa’nın sağladığı haklar
- 5 yıl geçerli, yatırım korunduğu sürece 5 yılda bir yenilenebilen oturum izni
- Yunanistan’da yaşama zorunluluğu yok
- Schengen bölgesinde 180 günde 90 güne kadar vizesiz seyahat
- Eş, 21 yaşına kadar çocuklar ve her iki eşin anne babası için oturum
- Çocukların Yunanistan’da devlet veya özel okullarda eğitim hakkı
Golden visa tek başına Yunanistan’da bağımlı bir işte çalışma hakkı vermiyor. Çalışmak isteyenlerin ayrıca uygun bir izin almaları gerekiyor
Başvuru adımları
1. Ön hazırlık
Yunanistan vergi numarası (AFM) alınıyor ve Yunan bankasında hesap açılıyor. Bu işlemler vekâletname ile avukat aracılığıyla Türkiye’den de yapılabiliyor
2. Mülk seçimi ve hukuki kontrol
Seçilen mülkün tapu durumu, imar uygunluğu, metrekaresi ve bölge eşiği avukat tarafından kontrol ediliyor. Satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanıyor ve ödeme bankacılık kanalıyla yapılıyor
3. Oturum başvurusu
Başvuru, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’na bağlı birime yapılıyor. Parmak izi için Yunanistan’a bir kez gitmek gerekiyor. Başvuru sonrası verilen belge, karar çıkana kadar yasal kalış hakkı sağlıyor. Süreç genellikle birkaç ay sürüyor
Golden visa dışında Yunanistan oturum izni türleri
Yatırım bütçesi olmayanlar için Yunanistan’da başka oturum yolları da var
| Oturum türü | Kimler için | Temel şart |
|---|---|---|
| Mali bağımsızlık oturumu | Emekliler ve pasif gelir sahipleri | Aylık en az 3.500 € düzenli gelir |
| Dijital göçebe vizesi | Uzaktan çalışanlar | Aylık en az 3.500 € net gelir |
| Çalışma izni | İş teklifi olanlar | Yunan işverenle sözleşme |
| Öğrenci oturumu | Yunan üniversitelerine kabul alanlar | Kabul belgesi ve mali yeterlilik |
| Aile birleşimi | Yunanistan’da oturumu olanların aileleri | Gelir ve konut şartı |
Aile ile göç konusundaki genel kuralları aile birleşimi vizesi yazımızda anlattık
Yunanistan vatandaşlığı
Yunanistan’da vatandaşlık için 7 yıl yasal ikamet gerekiyor. Golden visa sahipleri için kritik nokta, bu sürenin fiilen Yunanistan’da yaşanmış olması ve Yunanca ile kültür sınavının geçilmesi. Ülkede yaşamadan golden visa’yı yenilemek mümkün, ama bu yolla vatandaşlığa ulaşmak pratikte zor
Yunanistan mı, Portekiz mi?
Yunanistan, gayrimenkule doğrudan yatırım ve yaşama şartının olmaması nedeniyle öne çıkıyor. Portekiz ise fon yatırımı, çalışma hakkı ve AB içinde daha geniş bir yaşam alternatifi sunuyor. İki programı ve diğer seçenekleri Avrupa golden visa programları rehberimizde karşılaştırdık. Portekiz’in güncel kuralları için Portekiz golden visa yazımıza bakabilirsiniz
Yunanistan golden visa toplam maliyeti
400.000 euroluk bir daire için bütçe planlarken yatırım tutarına eklenmesi gereken başlıca kalemler şunlar
| Kalem | Yaklaşık tutar |
|---|---|
| Tapu devir vergisi (ikinci el mülk) | Satış bedelinin yüzde 3,09’u |
| Yeni yapılarda KDV | Yüzde 24 (KDV’nin askıya alındığı dönemlerde yerine devir vergisi uygulanıyor) |
| Noter ve tapu tescil | Yaklaşık yüzde 1,5 |
| Avukat ücreti | Yaklaşık yüzde 1 ile 1,5 |
| Oturum izni harcı | Ana başvuru için 2.000 €, aile üyeleri için ek harç |
| Yıllık emlak vergisi (ENFIA) | Mülkün değerine ve konumuna göre |
Kısaca, 400.000 euroluk bir yatırımda vergi ve masraflar için ek olarak 25.000 ile 35.000 euro ayırmak gerçekçi bir başlangıç
Bölge seçimi: Atina mı, Selanik mi, kuzey mi?
800.000 euro eşiğinin getirilmesiyle Türk yatırımcıların ilgisi Atina’nın dışındaki bölgelere kaydı. Kavala, Dedeağaç (Aleksandrupoli), Patras ve Girit’in bazı bölgeleri 400.000 euroluk eşikte kalıyor ve Türkiye’ye yakınlıkları nedeniyle öne çıkıyor. Bölge seçerken şunlara dikkat etmekte fayda var
- Bölgenin hangi eşiğe tabi olduğunun güncel mevzuatla teyidi
- Uzun dönem kiralama talebi ve kira getirisi
- Mülkün yeniden satılabilirliği
- Havalimanı ve Türkiye bağlantısı
- 120 metrekare şartını karşılayan mülk arzı
Golden visa mülkünü kiraya vermek
Kısa dönem kiralama yasağına rağmen uzun dönem kiralama, golden visa yatırımcılarına düzenli gelir sağlayabiliyor. Atina’nın merkezi semtlerinde ve üniversite şehirlerinde uzun dönem kira talebi yüksek. Kira geliri Yunanistan’da vergilendiriliyor ve gelir dilimine göre yüzde 15’ten başlayan oranlar uygulanıyor. Kira sözleşmelerinin Yunan vergi sistemine kaydedilmesi zorunlu
Gerekli belgeler
- Pasaport ve biyometrik fotoğraflar
- Tapu ve tapu sicil kaydı
- Satın alma bedelinin bankacılık kanalıyla ödendiğini gösteren belgeler
- Yunan vergi numarası (AFM)
- Sağlık sigortası
- Aile üyeleri için evlilik ve doğum belgeleri (apostilli ve Yunancaya çevrilmiş)
- Başvuru harcının ödendiğini gösteren dekont
Belgelerin Türkiye’de nasıl tasdik edileceğine dair ayrıntıları apostil ve belge tasdiki yazımızda bulabilirsiniz
Yunanistan golden visa yenileme
Oturum izni 5 yılda bir yenileniyor. Yenilemede mülkün hâlâ başvuru sahibine ait olduğunu gösteren güncel tapu kaydı, sağlık sigortası ve pasaport isteniyor. Yatırımın korunması dışında Yunanistan’da belirli bir süre kalma şartı aranmıyor. Ancak yenileme başvurusunun izin süresi dolmadan yapılması gerekiyor, geç başvuru para cezasına yol açabiliyor
Türk vatandaşları için özel durumlar
Türk vatandaşlarının Yunanistan’da gayrimenkul alımında bazı sınır bölgelerinde ek izin gerekiyor. Özellikle Ege adalarının bir kısmı ve Trakya’daki bazı alanlar, sınır bölgesi statüsünde olduğu için AB dışı vatandaşların mülk edinmesi özel izne tabi. Bu izin süreci birkaç ay sürebiliyor ve her zaman verilmiyor. Bu nedenle bölge seçerken mülkün sınır bölgesinde olup olmadığını avukatla baştan kontrol etmek gerekiyor
Ayrıca golden visa başvurusunda istenen adli sicil ve aile belgeleri için Türkiye’deki apostil süreci hesaba katılmalı. Belgelerin Yunancaya yeminli tercümesi genellikle Yunanistan’da ya da Yunan konsolosluğunun onayladığı tercümanlar aracılığıyla yapılıyor
Sıkça sorulan sorular
Yunanistan golden visa ile ev alıp kiraya verebilir miyim?
Uzun dönem kiralama serbest. Kısa dönem, yani turistik kiralama ise golden visa mülklerinde yasak
Yunanistan golden visa için yaş sınırı var mı?
Ana başvuru sahibinin 18 yaşından büyük olması yeterli. Üst yaş sınırı yok
Mülkü satarsam oturum iznim ne olur?
Oturum izninin devamı yatırımın korunmasına bağlı. Mülkü satarsanız izin iptal olabilir. Satış yeni bir golden visa yatırımcısına yapılırsa yatırım ona devredilebiliyor
Türkiye’den çıkmadan başvurabilir miyim?
İşlemlerin çoğu vekâletle Türkiye’den yürütülebiliyor. Ancak biyometrik işlemler için en az bir kez Yunanistan’a gitmek gerekiyor
Yunanistan golden visa ile vatandaşlığa başvurabilir miyim?
Golden visa ile 7 yıl yasal ikamet tamamlandığında başvuru mümkün, ancak fiili ikamet, Yunanca ve kültür sınavı şartları aranıyor. Ülkede yaşamadan bu şartları karşılamak zor
Karar vermeden önce
Yunanistan golden visa hâlâ Türk yatırımcılar için güçlü bir seçenek, ama yeni metrekare şartı, bölge ayrımı ve kiralama yasağı yanlış mülk seçimini pahalı hale getiriyor. Tapu ve imar kontrolü yapılmadan kapora ödememek en temel kural
Bütçenize uygun bölgeyi ve yatırım türünü birlikte belirlemek için göç danışmanlığı sayfamızdan ücretsiz görüşme talep edebilirsiniz. Gayrimenkul yoluyla göç seçenekleri için gayrimenkul satın alarak göç sayfamıza da göz atabilirsiniz
